BONUS RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA 2017

La legge di bilancio, la l.232/2017, ha prorogato l’applicabilità del bonus ottenibile in caso di ristrutturazione edilizia.

In particolare, il contribuente che sia intenzionato a ristrutturare un proprio immobile ha la possibilità di detrarre, dall’IRPEF, parte della spesa sostenuta su base decennale in parti eguali.

Rilevante è sottolineare come il contribuente abbia diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei limiti però dell’Irpef dovuta per l’anno in questione. Non è ammesso il rimborso di somme eccedenti l’imposta

Inoltre, è bene sin d’ora precisare che questo bonus non sia cumulabile con quello per l’efficienza energetica.

 

Il contribuente ha la possibilità di detrarre:

a) Il 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2017, con un limite massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare;

b) Il 36%, con il limite massimo di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno spese dal 1° gennaio 2018.

N.B. Quando gli interventi di ristrutturazione sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%.

 

Beneficiari:

Il bonus in oggetto è rivolto ai proprietari, ai titolari di diritti reali sugli immobili cui il bonus afferisce a condizione che essi siano a sostenerne le spese, all’inquilino od al comodatario. Più puntualmente, possono beneficiare dell’agevolazione fiscale:

1. Il proprietario od il nudo proprietario;
2. L’inquilino od il comodatario;
3. Il titolare di un diritto reale di godimento, quale usufrutto, uso, abitazione o superficie;
4. I soci di cooperative divise e indivise;
5. I soci delle società semplici;
6. Gli imprenditori individuali, solo per gli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce;
7. Il familiare, in particolare il coniuge, il parente entro terzo grado e l’affino entro il secondo;
8. Il convivente di chi abbia il possesso o la detenzione dell’immobile. Condizione essenziale per quest’ultimo, così come accade per il comodatario, è che la sua qualità di convivente o di comodatario sussista al momento dell’invio della comunicazione di inizio lavori;
9. Coloro che ristrutturino il proprio immobile con lavori in proprio, usufruendo del bonus, limitatamente alle spese sostenute per l’acquisto materiali per tali lavori utilizzati.

 

Lavori interessati dal bonus:

L’agevolazione fiscale spetta per:

• Gli interventi di cui alle lettere a), b), c) e d) dell’art.3 del Dpr 380/2001, ovvero:

1.  “interventi di manutenzione ordinaria“, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
2.  “interventi di manutenzione straordinaria“, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
3.  “interventi di restauro e di risanamento conservativo“, gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio; d) “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica;

• Gli interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia), effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze.

N.B. Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quindi ammessi all’agevolazione solo se riguardano parti comuni di edifici residenziali;

• Gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non rientrano nelle categorie indicate dai due punti precedenti ed a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza;
• Gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune;
• I lavori finalizzati a:
• Eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione);
• Realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992. La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, mentre non spetta per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna. Pertanto, a titolo di esempio, non rientrano nell’agevolazione i telefoni a viva voce, gli schermi a tocco, i computer, le tastiere espanse. Tali beni, tuttavia, sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per i quali, a determinate condizioni, è prevista la detrazione Irpef del 19%.
• Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi. Per “atti illeciti” si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti). In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Non rientra nell’agevolazione, per esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza;
• Gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico;
• Gli interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia. Rientra tra i lavori agevolabili, per esempio, l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, in quanto basato sull’impiego della fonte solare e, quindi, sull’impiego di fonti rinnovabili di energia (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 22/E del 2 aprile 2013). Per usufruire della detrazione è comunque necessario che l’impianto sia installato per far fronte ai bisogni energetici dell’abitazione (cioè per usi domestici, di illuminazione, alimentazione di apparecchi elettrici, eccetera) e, quindi, che lo stesso sia posto direttamente al servizio dell’abitazione. Questi interventi possono essere realizzati anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia;
• Gli interventi per l’adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica. Tali opere devono essere realizzate sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici. Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari. Sono agevolate, inoltre, le spese necessarie per la redazione della documentazione obbligatoria idonea a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione;
• Gli interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici. Con riferimento alla sicurezza domestica, non dà diritto alla detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di apparecchiature o elettrodomestici dotati di meccanismi di sicurezza, in quanto tale fattispecie non integra un intervento sugli immobili (per esempio, non spetta alcuna detrazione per l’acquisto di una cucina a spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas). L’agevolazione compete, invece, anche per la semplice riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili (per esempio, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante).

Tra le opere agevolabili si possono annoverare:

• L’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti;
• Il montaggio di vetri anti-infortunio;
• L’installazione del corrimano.

 

Successione nel bonus: chi acquisti un immobile sul quale siano state effettuate delle ristrutturazioni ha diritto a vedersi attribuita automaticamente la parte di bonus residua, fatta salva ogni altra diversa pattuizione.

 

Adempimenti preliminari:

Per usufruire dell’agevolazione il contribuente, a pena di nullità, deve:

1. Inoltrare, prima dell’inizio dei lavori ed ove prevista, all’Azienda sanitaria locale territorialmente competente, una comunicazione di inizio lavori mediante raccomandata A.R.

A questa previsione è fatta salva l’ipotesi in cui le condizioni di sicurezza nel cantiere non siano tali da richiedere la notifica preliminare alla ASL;

1. Provvedere, mediante bonifico bancario o postale al pagamento delle spese che si intendono detrarre. Questo in ragione dell’operata ritenuta da parte della banca dell’8%. Dal bonifico devono risultare:

• Causale del versamento;
• Codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• Codice fiscale o numero della partita IVA del beneficiario del bonifico medesimo.

1. Indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali tramite i quali sia possibile identificare l’immobile e, qualora i lavori siano stati effettuati dallo stesso detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce il titolo.

 

Documenti da conservare ed esibire su richiesta degli uffici:

1. Le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (Concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori). Nel caso in cui la normativa non preveda alcun titolo abilitativo per la realizzazione di determinati interventi di ristrutturazione edilizia comunque agevolati dalla normativa fiscale: dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrino tra quelli agevolabili, anche qualora i medesimi non dovessero necessitare di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente;
2. Per gli immobili non ancora censiti, la domanda di accatastamento;
3. Ricevute di pagamento dell’imposta comunale sugli immobili, se dovuta;
4. Delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e tabella millesimale di ripartizione delle spese;
5. In caso di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi, dichiarazione di consenso del possessore all’esecuzione dei lavori;
6. Comunicazione preventiva indicante la data di inizio dei lavori all’Azienda sanitaria locale, qualora la stessa sia obbligatoria secondo le vigenti disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri;
7. Fatture e ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute;
8. Ricevute dei bonifici di pagamento.

A cura di Stefano Vito Pantaleo